Zuerst stellt sich die Frage, was eine tragbare Miete ist. Investoren suchen eine sichere Anlage mit einer garantierten Rendite. Langjährige Mietverhältnisse sind für Investoren ideal. Die Immobilie ist vermietet, eine Jahresmiete durch den Mieter garantiert, der CAPEX Fonds für die Mietsache wird geäufnet und die Miete wird pünktlich überwiesen. Mietverträge werden ab 10-20 Jahren abgeschlossen und haben zudem in den meisten Fällen echte oder unechte Verlängerungsoptionen. Ist im Mietvertrag eine Umsatzkomponente vereinbart, profitiert der Vermieter zudem von einem Upside auf seine Mindestrendite, der allein vom erfolgreichen Mieter getrieben wird. Eine Umsatzmiete kann gedeckelt werden, so partizipiert ab einer gewissen Höhe der Mieter vollumfänglich.
Institutionelle Investoren wie Banken oder Pensionskassen unterliegen einem Fondsreglement und müssen eine Mindestrendite erzielen. Je nach Zinsumfeld kann diese variieren. Eine Rendite von 4-4.5% auf Immobilieninvestitionen ist üblich. Aufgrund der aktuellen Negativzinsen kann diese aber auch tiefer sein. Private Investoren erwarten in der Regel eine höhere Rendite, da Investitionen in Hotelimmobilien ein höheres Risiko darstellen. Dieses Risiko soll entschädigt werden. Oftmals sind Investoren in Einkaufzentren, Lagerhallen, Mehrfamilienhäuser und ähnliche Immobilienformen investiert. Da herrscht im Regelfall Vollvermietung.
Anders sieht es in Hotels aus. Welcher Betrieb hat schon eine Jahresauslastung von 100%? Mieten der verschiedenen Immobilien können also nur bedingt miteinander verglichen werden. Bei den o.e. Mietformen ist eine Miete pro Quadratmeter üblich. Bei Hotelimmobilien muss die Miete ins Verhältnis zum Umsatz gebracht werden. Eine Quadratmeter-Miete fällt somit schon aus diesem Grund tiefer aus. Und bei einer variablen Umsatzmiete wird auch die Quadratmeter-Miete variabel. Das ist für Investoren meisten schwer verständlich und akzeptierbar.
Ist nun eine Fixmiete oder eine Umsatzmiete zu bevorzugen? Mit institutionellen Investoren stellt sich die Frage kaum, da der Fonds eine fixe Rendite erzielen muss. Hier kommt die Fixmiete zur Anwendung. Es ist nicht unwesentlich, ob es sich bei dem Mietobjekt um einen bestehenden Betrieb oder eine Neueröffnung handelt. Gibt es einen Track Record, ist das Risiko einer Fixmiete eher abschätzbar. Bei Neueröffnungen weiss man vorher nie genau, wie schnell die Positionierung am Markt gelingt. Zudem können sich Währungs- und Konjunkturschwankungen auf die Geschäftsentwicklung auswirken, die bei Vertragsunterzeichnung nicht absehbar waren. Eine fixe Miete kann in diesen Fällen schnell zur Gefahr für den Mieter werden. Fixmieten bei Eröffnung können aus diesem Grund über die ersten Jahre gestaffelt werden. Die Zielrendite wird als Folge davon erst über die gesamte Mietdauer erzielt. Umsatzmieten liegen ebenfalls Mindestmieten zu Grunde, so dass der Investor eine Mindestrendite erzielen kann.
