Wie soll sich nun ein junger Hotelprofi selbständig machen können, wenn die erforderlichen (Eigen-)Mittel nicht vorhanden sind? Erschwerend kommt hinzu, dass Banken Hotelimmobilien sehr zurückhaltend finanzieren. Zudem stellt sich immer die Frage nach dem maximalen Belehnungswert resp. der Verschuldungskapazität. Die Banken sind sehr restriktiv, da Hotelimmobilien nicht nur als renditestarke Objekte aus der Vergangenheit bekannt sind (Verweis auf die Recovery-Abteilungen der Banken in den Nullerjahren).
Bei den Grossbanken gilt das Niederwertprinzip. Sie nehmen also immer den tiefsten Wert eines Hotels als Belehnungsgrenze an. Hat ein Hotel einen hohen Ertragswert nach der Discounted Cash Flow Methode (DCF), spricht das für einen nachhaltig gut geführten und erfolgreichen Betrieb ohne Renovationsstau. Liegt der Kaufpreis aufgrund der Marktverhältnisse aber unter diesem DCF-Wert, nimmt die Bank bei der Vergabe eines Kredites oder einer Hypothek den tieferen Wert als Belehnungsgrenze als Basis. Trotz des ausgewiesenen Track Records des Betriebes müssen also mehr Eigenmittel eingebracht werden, als es die Tragbarkeit zulassen würde.
Dieser Umstand verunmöglicht vielen jungen Profis den Einstieg in die Selbständigkeit in der Hotellerie. Je nach Tourismusregion kann die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) hier mit einer Mezzanin-Finanzierung behilflich sein. Die SGH kann allerdings nicht in allen Kantonen oder Tourismusregionen, vorwiegend in Städten, Finanzierungen anbieten. Dies ist erstaunlich, sind doch städtische Betriebe meistens rentabler. Sie sind ganzjährig geöffnet und nicht den drei W’s (Wetter, Währung, Wirtschaft) ausgesetzt. Die Finanzierung durch die SGH wäre somit weniger risikobehaftet. Eine Änderung der Anpassung der Investitionsperimeter der SGH steht im Parlament momentan zur Debatte.
Die Selbständigkeit kann bei fehlendem Eigenkapital also meist nur durch die Miete eines Hotels realisiert werden. Eine weitere Option ist die Suche von Private Equity. Zu welchen Risiken die Miete oder die Beteiligung von «ungewollten aber» notwendigen Mitaktionären führen können, dazu mehr in einem separaten Beitrag. Sind Mieter Unternehmer zweiter Klasse? Mehr dazu im nächsten Beitrag.
